Как сэкономить при выплате ипотеки

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 20.03.2024 Автор: Арнур Еркенбаев

Несмотря на то, что для многих семей в РК ипотечный кредит – это единственная возможность решить свой квартирный вопрос и отказаться от аренды чужого жилья, оплата обязательных платежей – это всегда тяжелое бремя для бюджета, особенно если заемщик ограничен в средствах или должен содержать на иждивении малолетних детей. Но при выплате задолженности не обязательно экономить каждую копейку и отказывать себе в новых покупках, ремонте или отдыхе! При погашении жилищного обязательства следует попытаться сократить траты по его обслуживанию, тем более что в отдельных случаях это позволит уменьшить сумму ежемесячных платежей и ослабить кредитное давление. Впрочем, заемщики часто пренебрегают доступными им возможностями, забывая о том, что при выплате ипотеки стоит постараться оптимизировать свои расходы, чтобы снизить вероятность просрочки в случае сокращения доходов или потери основного источника их получения.

Первоначальный взнос

«Позаботиться» о выгодности ипотеки стоит еще на этапе ее оформления, тем более что многие банки создают все необходимые для этого условия. Речь идет о внесении более крупной суммы первоначального взноса, за счет чего можно уменьшить фактический размер долгового обязательства. В этом случае можно рассчитывать на такие преимущества:

• Более выгодная процентная ставка (чем больше собственных средств клиент сможет внести при покупке недвижимости в кредит, тем выгоднее будут условия ипотечного кредитования).
• Уменьшение суммы ежемесячных платежей (их размер напрямую зависит от текущей суммы задолженности), а чем меньше денег клиент будет отдавать банку со своих доходов, тем проще ему будет погасить ипотеку. Кроме того, это позволит снизить риск просрочки, если доходы сократятся по независящим от участников процесса причинам.
• Отсутствие жестких требований и высокая вероятность одобрения заявки. Если у потребителя были проблемы при выплате других долгов или у него непостоянный размер дохода (например, зависит от сезона года), то банк может отказать в кредитовании, особенно если он может внести только минимально допустимый размер первоначального взноса. Но при условии погашения 40-50% стоимости жилья собственными средствами клиент может не опасаться отказа, даже если у него сравнительно низкий уровень платежеспособности и неидеальная кредитная история.

Далеко не каждый потребитель может легко внести крупный размер первоначального взноса, даже если до этого он много лет откладывал деньги и копил сбережения. Но, учитывая тот факт, что выплата жилищного кредита может осуществляться в течение 10-15 лет, важно постараться «превентивно» сократить свои расходы по ее обслуживанию, заключив сделку на самых выгодных для себя условиях. И если у заемщика нет достаточной суммы денег, ему следует задумываться о целесообразности получения заемных средств от другого кредитора посредством оформления потребительского кредита или займа МФО. Но при этом стоит принять во внимание, что:

• наличие еще одного долгового обязательства увеличит совокупный объем расходов, поэтому стоит тщательно проанализировать, насколько это будет выгодно, и стоит ли рисковать своим финансовым благополучием;
• оформить кредит или займ для получения наличных средств необходимо будет в день получения ипотеки, иначе банк может отказать в ее выдаче, если узнает о появлении нового обязательства;
• первые несколько месяцев или лет (в зависимости от вида программы, которой решит воспользоваться клиент), придется выплачивать сразу две задолженности, а это значит, что важно адекватно оценить свои финансовые возможности, чтобы избежать просрочек.

Досрочная выплата

Не стоит растягивать процесс выплаты жилищного кредита на длительный срок, если появилась возможность вернуть деньги раньше установленной договором даты. Досрочное погашение – это самый эффективный метод сокращения расходов по обслуживанию задолженности, независимо от того, в каком объеме будет осуществляться такая выплата. Поэтому, если заемщик хочет сэкономить деньги при кредитовании, ему стоит постараться погасить ипотеку ранее установленного срока, что можно сделать:

• В полном объеме, совершив платеж, сумма которого соответствует текущему объему задолженности. После этого обязательство считается выполненным, и банк обязан вывести недвижимость из залога. Полное досрочное погашение можно осуществить на любом сроке кредитования, если банком не установлен мораторий на такие операции. И чем раньше будет осуществлено такое погашение, тем больше будет размер экономии.
• Частично, совершив значительную по размеру оплату вне установленного графика. При этом можно даже попытаться договориться с банком об изменении первоначальных условий кредитования, например, запросив уменьшение действующей ставки (подобные заявки рассматриваются в индивидуальном порядке). Впрочем, заемщику не стоит отказываться от досрочной выплаты даже в том случае, если единственное, что он может себе позволить – это вносить платежи, которые по размеру немного больше тех, что обозначены действующим графиком. Если это делать в течение длительного периода времени, экономия может оказаться весьма существенной даже без масштабных ежемесячных отчислений.

Досрочная выплата – это не только реальный шанс сэкономить при оплате начисленных процентов. Вследствие сокращения срока кредитования (когда долг погашается раньше установленной договором даты) можно будет не платить комиссию за обслуживание кредитного счета (если банк взимает такие платежи) и ежегодную страховку (жилья и жизни/здоровья заемщика), что в большинстве случаев является обязательным требованием кредитора. Но это возможно только при условии, что программой предусмотрено совершение подобной выплаты, а кредитор не будет взимать дополнительную комиссию за ее осуществление.

Своевременная оплата

Если клиент ограничен в средствах и не может позволить себе досрочное погашение ипотеки, ему стоит хотя бы не опаздывать с внесением обязательных платежей, предусмотренных графиком выплаты. За любое нарушение условий кредитования банк вправе начислять штрафные проценты, которые способствуют увеличению суммы задолженности. И чтобы не создавать дополнительную нагрузку на свой бюджет, клиент должен вовремя оплачивать ипотечные платежи, независимо от того, что произошло в жизни и с какими трудностями и неприятностями ему пришлось столкнуться.

Штрафные санкции – это дисциплинарная мера воздействия, призванная стимулировать должника как можно быстрее выплатить долг. Но по факту возникновение таких ситуаций часто связано с появлением серьезных финансовых проблем, когда вследствие сокращения доходов у заемщика просто нет достаточной суммы средств для оплаты обязательного платежа (сложно представить, что кто-то будет намерено задерживать выплату ипотеки, учитывая, что в этом случае есть все шансы лишиться залогового имущества). А просрочка даже в несколько дней может существенно увеличить расходы по обслуживанию обязательства, особенно если подобные ситуации носят систематический характер. Кроме того, нарушение условий погашения способствует снижению кредитного рейтинга потребителя, а чем дольше он будет тянуть с оплатой, тем тяжелее ему будет погасить накопившуюся задолженность и вернуться в график, избежав серьезных последствий просрочки по ипотеке (вплоть до принудительного изъятия и продажи залоговой недвижимости).

Когда нет денег на оплату жилищного кредита, у клиента не так много шансов урегулировать ситуацию с минимальными для себя финансовыми потерями. Поэтому, если он знает, что к указанной в договоре дате не сможет насобирать для платежа достаточную сумму средств, ему стоит заранее известить об этом банк, который может пойти на определенные уступки для временного ослабления кредитного давления. При этом не стоит думать, что, узнав о финансовых проблемах, кредитор сразу же инициирует принудительное взыскание и быстро отберет квартиру, оставив должника без крыши над головой. Банкиры расценивают ипотеку в качестве источника получения доходов в долгосрочной перспективе, а это значит, что они тоже заинтересованы в возобновлении выплат после возникновения просрочки.

Что может предложить банк клиенту, который столкнулся с временными финансовыми трудностями? В большинстве случаев речь будет идти об изменении графика погашения (например «кредитных каникулах»), но подобная мера будет носить временный характер, и не будет предоставляться на постоянной основе. К тому же рассчитывать на льготы от кредитора можно только при условии подтверждения наличия материальных проблем, для чего придется предоставить справку, выписку по счету или другие документы, указывающие на резкое уменьшение суммы доходов.

Более выгодные условия страхования

С точки зрения заемщика, личное страхование и страхование предмета залога (недвижимости) при ипотечном кредитовании – это напрасная и нецелесообразная трата собственных средств. И такое утверждение не лишено логики, учитывая низкую вероятность наступления страховых случаев и позицию страховых компаний, которые пытаются всеми способами избежать выплаты возмещения. Но если гражданин хочет оформить ипотеку, ему не удастся избежать такой статьи расходов, причем перезаключать договор с аккредитованной компанией ему придется один раз в год, что подразумевает планомерное увеличение суммы текущих трат.

Впрочем, если заемщик фактически лишен выбора и должен страховаться в добровольно-принудительном порядке, ему стоит попытаться хотя бы сократить свои расходы при осуществлении такой операции. Это можно сделать, выбрав страховщика с самыми выгодными тарифами и более низкими ставками, руководствуясь перечнем аккредитованных банком компаний.

Потребитель не обязан перезаключать страховой договор с одним и тем же субъектом, даже если кредитный сотрудник настаивает на таком решении. Банки плотно сотрудничают со страховыми компаниями и материально заинтересованы в «передаче» им потенциальных клиентов, а это значит, что не стоит все время пользоваться услугами одного страховщика и руководствоваться советами кредитного сотрудника. Чтобы сэкономить при выплате ипотеки, лучше потратить время на изучение актуальных условий всех аккредитованных компаний и выбрать наиболее выгодный вариант страхования. Не исключено, что с момента заключения предыдущего договора список аккредитованных банком страховщиков расширился, и в нем появилась компания, которая предлагает более низкие ставки. И этим обязательно стоит воспользоваться для оптимизации своих расходов, о чем часто забывают заемщики.

Рефинансирование ипотеки

Реальная возможность добиться существенной экономии средств при ипотечном кредитовании – это рефинансировать свою задолженность на более выгодных условиях. Это актуально в том случае, если изначально клиент поспешил и оформил жилищный кредит с высокой процентной ставкой и теперь вынужден тянуть непосильное долговое бремя, отказывая себе даже в самых необходимых покупках и тратах. От рефинансирования не стоит отказываться и в том случае, если банки стали снижать ипотечные ставки или на рынке появились специализированные программы по перекредитованию, которые отличаются выгодными условиями и лояльными требованиями.

При рефинансировании заемщик должен принять во внимание следующие факты:

• Независимо от того, какой программой он решит воспользоваться для решения поставленной задачи, при оформлении ему придется заплатить все обязательные платежи (комиссию, страховку и т. д.), на что потребуется определенная сумма средств.
• Если ипотечный кредит уже числится на просрочке, клиенту могут отказать в кредитовании без компенсации ранее оплаченных сборов и платежей (к примеру, комиссии за рассмотрение документов).
• На осуществление рефинансирования потребуется согласие банка, где оформлена ипотека (предоставляется соответствующий документ).
• До момента переоформления залога (на это может потребоваться несколько недель или месяцев) обязательство будет считаться беззалоговым, и проценты будут начисляться по более высокой ставке. Таким образом, какое-то время расходы по обслуживанию рефинансированной ипотеки будут существенно выше, что необходимо учитывать при планировании своих трат.

Прежде чем решиться на оформление нового жилищного кредита для погашения невыгодного долгового обязательства, клиенту важно понять, насколько это будет целесообразно с учетом дополнительных трат и расходов. Но, как правило, это вполне рациональное и оправданное решение, если разница в ставках будет составлять несколько процентных пунктов, а до полного погашения первоначального кредита осталось не менее половины срока. При рефинансировании также можно изменить первоначальный срок действия договора (например, оформить ипотеку не на 15 лет, как это было ранее, а на 12 лет) и сумму, если это будет выгодно клиенту.