Ипотечные брокеры – чем могут помочь заёмщикам?

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 11.08.2023 Автор: Арнур Еркенбаев

Ипотечный брокер – достаточно молодая для Казахстана профессия. На Западе же их услугами пользуется подавляющее число тех, кто обращается за кредитом в банк. Эти специалисты помогают заёмщикам оформлять ипотечные займы – подбирают программы, объясняют условия, собирают необходимые документы.

Кто такой ипотечный брокер

Первые ипотечные брокеры начали появляться в Казахстане после 2006 года, во время ипотечного бума. С тех пор профессия развивалась, сегодня больше всего таких специалистов работают в Алматы и Астане. Однако полноценными участниками ипотечного рынка их назвать нельзя – они не получают лицензию, их деятельность не подлежит государственному регулированию и финансовыми организациями они не считаются.

Основная задача таких специалистов – помочь человеку с подбором и получением ипотеки в банке. За свои услуги они берут плату. Но если за рубежом брокерам чаще платят банки (за привлечённых клиентов), то в Казахстане и большинстве постсоветских стран услуги оплачивает потенциальный заёмщик. Это может быть фиксированная сумма или процент от одобренного кредита.

Брокер вправе работать самостоятельно или в штате агентства по недвижимости. Может оказывать услуги под ключ и предоставлять полное сопровождение до момента получения свидетельства о праве собственности или разовые услуги, например, консультировать клиента перед получением ипотечного кредита.

Услуги ипотечного брокера

Определённых законодательно обязанностей у ипотечных брокеров нет, но в целом такие специалисты:

1. Подробно консультируют клиентов. Кстати, консультации могут быть бесплатными и направленными на то, чтобы обратившийся человек заказал у брокера комплексную услугу сопровождения ипотечной сделки. Обычно на этом этапе специалист уточняет у клиента, какое жильё он хочет купить, сколько готов тратить в месяц на погашение кредита, какую имеет кредитную историю, может ли привлечь поручителей или созаёмщиков. Клиенту не стоит скрывать информацию о доходах, просрочках и др.
2. Сбор документов и подача заявления в банк. Брокер помогает клиенту собрать необходимые для оформления кредита документы в соответствии с требованиями кредитора, помогает в составлении заявления и вместе с клиентом обращается в тот банк, где можно получить наиболее выгодный кредит. Достаточно часто такие посредники негласно сотрудничают с определёнными банками, что само по себе повышает вероятность одобрения заявки для их клиентов.
3. Оформление страховки. Особенность ипотеки – необходимость страховать залог, которым выступают квартира, дом или другой объект недвижимости. Здесь тоже помогает брокер – находит страховую компанию, собирает документы, помогает подписать договор, предварительно грамотно выбрав риски. Как и с банками, брокеры могут «сотрудничать» со страховщиками – для клиента это означает, что можно купить полис на более выгодных условиях.
4. Подбор жилья. Если брокер работает в определённом риэлторском агентстве или просто сотрудничает с ним, выбор жилья становится максимально лёгким.
5. Оценка объекта недвижимости. Оценочная стоимость жилья прописывается в кредитном договоре, для этого привлекаются профессиональная компания или предприниматель. Расходы ложатся на плечи потенциального заёмщика. У брокеров часто есть «свои» оценщики, которые могут сделать скидку и сократить время на подготовку документов.
6. Подача документов в банк. Брокеры помогают выбрать программу кредитования так, чтобы и заёмщик соответствовал требованиям кредитора, и условия кредитования были максимально выгодными.
7. Юридическое сопровождение. Вместе с юристами брокеры проверяют частоту документов, доводят сделку до конца – до подписания договора купли-продажи или долевого участия.

Брокеры берут на себя большую часть задач по покупке жилья в ипотеку. Кроме того, некоторые мероприятия они могут выполнять без участия заёмщика – по доверенности.

Кому и когда стоит обращаться к брокеру

Обычно обращаться к брокеру стоит в таких случаях:

1. Заёмщик ограничен во времени. Он не имеет возможности обращаться в разные банки и сравнивать условия ипотечных займов, подбирать жилье, заключать договор со страховой компанией. Вся подготовка ложится на плечи посредника, а заёмщик существенно экономит время.
2. Заёмщик уже подавал заявку или несколько, но получил по ним отказ. С помощью брокера можно выяснить, какие причины повлияли на решение банка, и устранить их. Например, если в одном банке клиент не «прошёл» по уровню дохода, то обращение к брокеру позволит выбрать такого кредитора, для которого дохода будет достаточно.
3. Заёмщик не разбирается в ипотечном кредитовании. Покупка жилья в кредит – достаточно сложный процесс, в котором много нюансов. Если нет времени и желания разбираться в них, лучше довериться специалисту.

Брокеры выступают посредниками между банками и их клиентами. На Западе эта практика чрезвычайно распространена. Например, в США почти 70% всех сделок по приобретению недвижимости проходит с их участием. В Казахстане это направление только развивается.

Какие документы может потребовать брокер

Брокер от имени клиента подаёт заявки сразу в несколько банков. При обращении он должен предоставить документы потенциального заёмщика, причём их перечень может различаться в зависимости от требований конкретного банка и условий программы кредитования.

Стандартно требуются:

• заявка-анкета на кредит;
• удостоверение личности;
• ИИН;
• свидетельство о расторжении или заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• справки, подтверждающие доход – основной и дополнительный;
• трудовая книжка.

Дополнительные документы могут потребоваться, например, предпринимателям – у них могут попросить подтверждение постановки на налоговый учёт. Кроме того, некоторые банки требуют документы, подтверждающие владение имуществом – квартирой, домом, автомобилем или участком земли. Обычно это необходимо в программах, где используется иной залог, кроме приобретаемой недвижимости.

Брокеры подают в банки заверенные копии, а оригиналы остаются у клиента. Если какой-либо банк одобрит заявку и по всем параметрам устроит заёмщика, необходимо с оригиналами обратиться к сотруднику для уточнения деталей ипотечного кредитования и заключения договора.

Как выбрать ипотечного брокера

От выбора брокера зависит, сможет ли клиент вообще получить ипотеку и каковы будут условия кредитования. Идеальный посредник:

1. Не гарантирует, что банк точно одобрит заявку. Окончательное решение принимает кредитор, анализируя совокупность факторов – кредитную историю, доход, семейное положение, возраст заёмщика и др. Если посредник обещает, что при обращении к нему кредит удастся получить наверняка, не стоит с ним связываться. Это может говорить как о низкой профессиональности, так и о банальном мошенничестве.
2. Всё делает по закону. Если посредник предлагает оформить фиктивную справку о трудоустройстве, вряд ли стоит ожидать от него результата.
3. Не берёт 100% предоплату. Пока заёмщик не получит кредит на покупку жилья, он не обязан платить посреднику комиссию. Может существовать минимальный авансовый платёж, который покроет первоначальные расходы на заключение сделки, но это не должен быть процент от будущего кредита, который ещё не получен.

При выборе брокера учитывайте, как долго посредник работает на рынке, поинтересуйтесь, какое количество успешных сделок в его досье, каков средний процент отказов банков его клиентам.

«Серые» брокеры: как не попасть на крючок мошенников

Нечестные ипотечные брокеры тоже встречаются. Иногда мошенников сложно вычислить, а с учётом того, что эта сфера практически не регулируется законодательно, клиент остаётся один на один со своими проблемами. Такие «специалисты» обычно обещают одобрение банков даже тем, у кого плохая кредитная история, нет дохода, высокая закредитованность.

Насторожитесь, если посредник:

• обещает помочь даже в том случае, если кредитная история негативная, нет стабильного дохода;
• гарантирует, что может исправить кредитную историю – это невозможно, поскольку все записи о полученных займах и просрочках по ним сохраняются в кредитной истории навсегда;
• предлагает подделать документы, например справку о зарплате или месте работы;
• не озвучивает сразу и чётко размер вознаграждения;
• не даёт ознакомиться с договором или вообще не предлагает заключить договор об оказании услуг.

Помните, что даже посредник-профессионал не может помочь всем без исключения. Не в его компетенции одобрение заявок по кредитам – он может лишь увеличить вероятность одобрения, но окончательное решение принимает банк.

Плюсы и минусы обращения к брокеру

Преимущества обращения к ипотечному брокеру:

• экономия времени;
• соблюдение юридической чистоты сделки;
• помощь в подборе наиболее выгодной программы кредитования;
• помощь в нестандартных ситуациях – например, при оформлении кредита с неофициальным доходом;
• снижение расходов – на ипотеку, при страховании и др.

Недостатки:

• необходимость платить комиссию или фиксированную плату посреднику;
• отсутствие 100% гарантии одобрения кредитной заявки;
• риск попасть на мошенников.

Ипотечный брокер – это банкир, риэлтор, юрист и экономист в одном лице. В идеале он не просто помогает подобрать программу, но и полностью планирует и сопровождает сделку по покупке жилья в ипотеку. Именно такому специалисту можно довериться.