Реструктуризация: как получить отсрочку по ипотеке

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 11.10.2023 Автор: Арнур Еркенбаев

Рефинансирование ипотеки – это далеко не единственная возможность сохранить залоговое имущество в случае возникновения финансовых проблем. Если заемщик не может оплачивать платежи из-за снижения доходов, сначала ему стоит попробовать реструктуризировать долг. В случае удовлетворения такой заявки можно рассчитывать на изменение графика выплат и уменьшение кредитной нагрузки. Впрочем, несмотря на то, что с помощью реструктуризации можно избежать просрочки, не все банки предлагают такой вариант снижения кредитной нагрузки. Но это намного проще и быстрее, чем рефинансирование, а значит, не стоит пренебрегать такой возможностью.

Что это такое

Реструктуризация ипотеки – это изменение первоначальных условий выплаты задолженности с целью временного снижения кредитной нагрузки. Фактически кредитор оказывает помощь клиенту в исполнении долгового обязательства, чтобы он смог сохранить единственное жилье. Но, как правило, она предоставляется на определенный срок, а не до окончания действия ипотечного договора.

Законодательством РК не закреплено право граждан на изменение порядка погашения ипотечных долгов. Несмотря на это, многие банки активно поддерживают заемщиков, которые не могут оплачивать ежемесячные платежи. Они предлагают им альтернативные варианты покрытия задолженности, чтобы не наращивать объем проблемных долгов. Для банков отсрочка или «каникулы» – это возможность сохранить хорошее качество кредитного портфеля. Это особенно актуально в период ухудшения ситуации в экономике страны и тотального снижения доходов граждан.

Банки предлагают заемщикам отсрочку ипотечных платежей при наличии:

• Финансовых возможностей. Списание части процентов или снижение ставки вознаграждения уменьшит размер процентного дохода, в чем не заинтересован ни один кредитор. Но если у крупного учреждения больше возможностей для маневров, то мелкому будет сложно перекрыть недостачу. Как следствие, крупные кредиторы – лидеры банковского рынка РК часто согласовывают новый порядок выплат. А мелкие – редко идут на встречу заемщикам.
• Утвержденных схем. Если изменение графа выплат не предусмотрено действующей кредитной политикой, клиенту будет сложно добиться отсрочки. В таком случае ему придется согласовывать альтернативный порядок погашения. Но вряд ли такая заявка будет одобрена кредитным комитетом.
• Профильного опыта. Если кредитор «привык» взыскивать проблемные долги, а изъятие недвижимости уже поставлено на поток, он не будет тратить время на реструктуризацию. Но такой политике следуют преимущественно мелкие банки, которые не могут просчитать вероятность повторных дефолтов и разработать адекватные программы по снижению долговой нагрузки.

Даже если на момент обращения за кредитом у потребителя стабильный доход, через несколько лет ситуация может измениться. Учитывая, что реструктуризация поможет сохранить залоговую недвижимость, этот фактор также следует учитывать при выборе программы.

Кому стоит рассчитывать на снижение долговой нагрузки

Далеко не каждый ипотечный заемщик может рассчитывать на изменение порядка выплат. Для банка это высокорисковая финансовая операция с дополнительными расходами и издержками. Поэтому по итогу рассмотрения заявки кредитор вправе отказать в предоставлении отсрочки или изменении схемы погашения. А в отдельных случаях – даже не пояснить причину принятия такого решения.

Рассчитывать на уменьшение долговой нагрузки вправе клиент, который:

• До момента возникновения проблемной задолженности не допускал просрочек. Для кредитора плохая платежная дисциплина – это негативный фактор, который всегда учитывается при рассмотрении подобных заявок. Если потребитель при отсутствии финансовых проблем не всегда вовремя вносил платежи, банк предпочтет отказать в реструктуризации. Такое решение может быть принято даже при наличии однократной просрочки в 3-5 дней.
• Не в состоянии оплачивать платежи из-за уменьшения доходов. При этом неважно, по какой причине финансовое положение заемщика ухудшилось. Если проблема возникла вследствие снижения уровня платежеспособности, кредитор уменьшит долговую нагрузку, чтобы клиенту было проще улучшить свое финансовое положение.
• Может подтвердить, что просрочка возникла по независящим от него причинам. Одного заявления недостаточно для отсрочки по ипотеке. Важно предоставить доказательства, что просрочка возникла не по причине безответственного отношения к долговому обязательству и не из-за неумения правильно планировать ежемесячные расходы. А вследствие серьезных проблем с доходами. В связи с этим к заявлению заемщик должен будет приложить документы и справки, отражающие уровень финансового состояния. Если он не сможет предоставить доказательства, ему откажут в согласовании нового графика выплат.
• Сможет быстро решить свои материальные проблемы. Кредитору нет смысла тратить время и ресурсы на снижение долговой нагрузки, если заемщик не сможет решить свои финансовые проблемы. Прежде чем принять решение, кредитор обязательно проанализирует риск дефолта. И если он будет высоким, откажет в отсрочке платежа по ипотеке.
• Не скрывается от банковских сотрудников, отвечает на телефонные звонки и готов к диалогу.

Варианты реструктуризации

В отличие от рефинансирования, при реструктуризации не заключается новый договор и не оформляется другой кредит. Банк по инициативе клиента просто меняет график выплат по схеме, которая утверждена кредитным комитетом. В зависимости от того, какой политике он следует, гражданину может быть предложен один из таких вариантов:

• Изменение ипотечной ставки вознаграждения. Учитывая, что от значения данного параметра зависит размер ежемесячных платежей, за счет этого можно добиться существенного снижения долговой нагрузки. При этом заемщик сможет оплачивать ипотеку даже при условии ухудшения финансового состояния. Но кредиторы редко согласовывают такую схему, так как при ее использовании уменьшается процентный доход.
• Увеличение срока кредитования. Заемщик не сможет воспользоваться таким вариантом, если ипотека была оформлена на максимально возможный срок. Во всех остальных случаях срок кредитования может быть продлен для снижения долговой нагрузки. Единственный недостаток такой схемы – увеличение суммы расходов клиента. При пролонгации ипотеки придется заплатить большую сумму процентов.
• Кредитные каникулы. Как правило, при такой схеме реструктуризации отсрочка платежей предоставляется только по выплате тела ипотеки. А значит, заемщику придется ежемесячно платить начисленные проценты. Кредитные каникулы предоставляются максимум на 12 месяцев. Но в большинстве случаев потребитель вправе рассчитывать только на отсрочку в 6 месяцев. Выплата неоплаченной части тела ипотеки «растягивается» на оставшийся срок действия договора. Поэтому после окончания «каникул» размер ежемесячных платежей увеличивается. Кредитные каникулы редко используются при аннуитетной схеме. Это связано с тем, что в структуре такого платежа преобладают начисленные проценты.
• Списание штрафов, пени или дополнительных комиссий.
• Изменение схемы погашения. При прочих равных условиях в первые 3 года действия договора размер платежей всегда больше при дифференцированном графике выплат. Этим стоит воспользоваться клиенту, который оказался в сложной финансовой ситуации. Он должен попросить банк изменить график на аннуитетный, чтобы уменьшить сумму платежей. Но при такой схеме он больше переплатит при выплате жилищного кредита.

Как добиться реструктуризации ипотеки

Если заемщик понимает, что в ближайшие несколько месяцев не сможет оплачивать ипотеку, ему не стоит тянуть с обращением в банк. При наличии большой просрочки гораздо тяжелее добиться изменения графика выплат и можно потерять недвижимость.

Обращение в банк

Гражданин должен по собственной инициативе подать заявление об изменении порядка погашения. Это необходимо сделать в течение первых 30-ти дней с момента возникновения просрочки. Но чем быстрее будет подано соответствующее заявление, тем меньше штрафных процентов начислит кредитор.

Дополнительно банку нужно передать документы, подтверждающие факт сокращения доходов. А в заявлении важно указать на отсутствие возможности оплачивать платежи. При этом выбрать схему реструктуризации клиент может на свое усмотрение. Но кредитор вправе предложить свой вариант, который поможет снизить долговую нагрузку.

Полученные от клиента документы регистрируются в системе учета в предусмотренный законом срок.

Рассмотрение заявления

Чтобы принять решение об изменении графика выплат, банк проанализирует финансовое положение должника и составит прогноз по выплате ипотеки. Не исключено, что ему потребуются дополнительные документы, которые клиент будет обязан предоставить по первому требованию.

Принять окончательное решение о реструктуризации кредитор должен в течение 15-ти дней. В зависимости от ситуации, он может:

• удовлетворить требования заемщика и согласовать изменение графика выплат, которое указано в заявлении;
• отказать без возможности подачи повторной заявки;
• предложить альтернативный вариант реструктуризации (например, вместо снижения ставки согласовать увеличение срока кредитования).

Если клиента не устраивают предложенные кредитором условия, он может отказаться от реструктуризации. Но в этом случае не стоит рассчитывать на поддержку, помощь и лояльное отношение. Если просрочка по ипотеке не будет быстро погашена, банк перейдет к активным действиям по взысканию. И клиент, скорее всего, потеряет залоговую недвижимость, которая будет изъята в принудительном порядке.

Внесение изменений

При реструктуризации не составляется новый кредитный договор. Правки вносятся в виде изменений к действующему документу в течение 15-ти последующих дней. Далее с обозначенной договором даты меняется порядок погашения задолженности. А клиенту предоставляется альтернативный график выплат, в соответствии с которым он оплачивает платежи.

После изменения условий договора важно вовремя вносить деньги и не допускать просрочек. Если заемщик не сможет погашать ипотеку по новой схеме, кредитная организация больше не пойдет ему на уступки.

Что делать в случае отказа

Банк не обязан согласовывать реструктуризацию даже при наличии серьезных оснований для ее получения. Если в снижении долговой нагрузки будет отказано, клиенту придется искать другие пути урегулирования ситуации. Но сначала он может обратиться за помощью в Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка. Несмотря на то, что данное Ведомство не может обязать банк согласовать реструктуризацию, Агентство может повлиять на его решение, если проблемы клиента носят временный характер.

Еще одна возможность снизить долговую нагрузку – это рефинансировать ипотеку. Для этого придется оформить второй залоговый или беззалоговый кредит (можно даже в другом банке). Основная задача – добиться уменьшения размера ежемесячных платежей, воспользовавшись более выгодной кредитной программой. Но в этом случае важно учитывать, что рефинансирование – это новая сделка, которая заключается с другим кредитором. А значит, заемщику придется оплатить все комиссии и платежи, предусмотренные условиями программы (за рассмотрение документов, за выдачу средств и т. д.).

Если на момент подачи заявки по действующей ипотеке уже начисляются штрафные проценты, клиенту будет непросто добиться ее одобрения. Учитывая факт наличия просрочки, новый кредитор откажет в предоставлении средств. В связи с этим важно наперед спланировать свой план действий в случае возникновения проблем. И оперативно реагировать на изменение своего финансового положения.

Рефинансирование – это последний шанс сберечь залоговую недвижимость. Если гражданин не сможет найти банк, который одобрит выдачу кредита, ему придется смириться с потерей жилья. В лучшем случае вырученных от продажи залога средств хватит на полное покрытие задолженности. Если полученной суммы окажется недостаточно, в рамках исполнительного производства деньги будут удерживаться с доходов гражданина.

Арнур Еркенбаев